Fulya Öktem
Uyuşmazlıkların çok yükseldiği vakitlerde kanun koyucunun müdahale ettiği lakin bilhassa kira bedeli nedeniyle daima sıkıntılı bir alan olmuştur kira mukaveleleri.
KOVİD-19 salgınıyla ortaya çıkan inanılmaz şartlar karşılıklı taleplerde değerli farklılıklar yaratırken, öbür yandan, 2018’de gelen Dövizle kontrat sınırlamasında geçiş sürecinin bitmesiyle döviz cinsinden ve dövize endeksli yapılmış kontratlardaki kira bedellerine ait tartışmalar yükselmeye başladı.
Salgın nedeniyle ödeme zahmetine düşen kiracılar indirim ya da en azından bir müddet artış olmamasını talep ederken, mülkünü geçmişte dövizle kiraya vermiş olanlar TL’nin pahasındaki değişim ve salgının yükselttiği talep nedeniyle kira bedellerinde artış istiyor.
Salgın nedeniyle işletmeler kapanınca, birtakım kiracılar ve kiralayanlar kira bedelinin bir mühlet ödenmemesi, ertelenmesi yahut düşürülmesi konusunda anlaştı. Pekala, anlaşamayanlar ne yapacak?
ARABULUCULUK VE KİRA UYARLAMA DAVALARI
Avukat Arabulucu Umut Metin, arabuluculuk ile tarafların münasebetlerini yıpratmadan süratle muahedesi fırsatı olduğunu söyledi. Metin, bu pratik yolu kullanarak kiracının daha düşük kira bedeli ödeme isteği karşılanırken, mülk sahibinin de uzun bir türel süreç ve kira bedellerini tahsil edememek yerine anlaşılan fiyatın kendisine ödenmesini hukuken teminat altına alabileceğini vurguladı.
KİRASINI ÖDEMEKTE ZAHMET ÇEKEN İŞLETMELER NE YAPACAK?
Av. Arb. Umut Metin arabuluculuk ile tahlil üretilmeyen hallerde kira uyarlama davası açılarak KOVİD-19 salgınının kontrata tesiri nedeniyle kirada indirim yahut ödemesiz kira devri kararı talep edilebileceğini söyledi. Kirada indirim talebi salgına bağlı sıkıntılarla tam kullanılması mümkün olmayan taşınmazlarda, ödemesiz periyot talebi ise taşınmazın hiç kullanılmadığı vakitler için istenebiliyor. Metin; mağduriyetlerin önlenmesi ve yargı yükünün artmaması ismine işyerleri için salgın öncesi devir ile salgın sonrası devir kıyaslaması yapılarak, kira bedeli değerlendirmesinin objektif kıstaslarla belirlenmesinin muhtaçlık olduğunun altını çizdi.
“KİRA UYARLAMA DAVASINDA ÖNLEM TALEBİ DEĞER KAZANMIŞTIR”
Umut Metin, salgının tesirlerinin sürdüğünü, bu nedenle uyarlama davalarında; yargılamanın yıllarca sürebileceği de göz önüne alınarak; dava boyunca kiranın kısmen ödenmesi tarafında karar talep edilmesi gerektiğini söyledi. Mahkemeler, alışılmadık bu kararı alabilir mi?
KİRAYI ‘TEDBİREN’ YARI YARIYA DÜŞÜREN EMSAL KARAR
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.9.2020 tarihli kararıyla kira uyarlama davası görülürken mahkemenin kira bedelini dava müddetince ihtiyati önlem yoluyla yine belirlemesi yani düşürmesi mümkün hale geldi.
Avukat Sinan Öztürk, üstteki kararın çok kıymetli olduğunu fakat salgın nedeniyle kiraların her durumda düşürülebileceği manasına gelmediğini vurguladı. Öztürk, basında yaratılan algının tersine kararın tamamı okunduğunda Mahkemenin “KOVİD-19 salgınını süreksiz bir devir olup, uyarlamanın sadece bu periyodu kapsar halde yapılması” gerektiğine ve ayrıyeten “salgının kiracının işi üzerindeki tesirinin dikkate alınarak uyarlama gerekip gerekmediğinin her somut vakada ayrıyeten değerlendirilmesi” gerektiğine dair tespitlerinin dikkat alımlı olduğunu söyledi.
Av. Sinan Öztürk; iş dünyasını ilgilendiren bu kıymetli kararda dikkat edilecek konuları şöyle anlattı:
“Kararda salgının yayılmasının engellenmesi hedefiyle alınan önlemlerin tesirleri kesimler ve işin yapıldığı yere nazaran farklılık gösterdiği için bu inanılmaz durum karşısında tüm kontratlara belirlenmiş bir halde müdahale etmenin mümkün olmadığının altı çizilmiş. İhtiyati önlem süreksiz mahiyette olduğundan bu mevzuda verilen önlem kararının 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara nazaran kaldırılması yahut arttırılıp azaltılması konularında karar verilmesi gerektiği de belirtiliyor. İhtiyati önlemlerin ödenmiş kiraları kapsamadığı, bu karar tarihi itibariyle işleyecek kiralarla ilgili olduğunu da vurgulamak gerek.”
Hukuk etraflarına nazaran kelam konusu karar hakkaniyet sağlarken, bir yandan da ödeme zahmetine düşmeyenlerin salgını öne sürerek sistemi suiistimal etmelerini önleyebilecek mahiyette.
SALGIN DEVRİNDE PAHASI ARTAN KONUTLAR
Salgın halkı konutlara kapatırken, müstakil hayat alanlarına talep arttı. Bu tıp konutların kıymetleri yükselirken, yeni inşaat projelerinde dahi bu talebe uygun değişimler oldu. Av. Umut Metin, sağlıklı ve izole bir ömür, yeşil alan gereksinimi üzere taleplerin müstakil meskenlere, villalara ve hatta malikane üzere yapılara talebi artırdığını lakin bu tarafta kirada indirim değil tersine artışın planlanması muhtaçlık olabileceğini söyledi Av. Metin, geçmişte dövizle yaptıkları kira mukaveleleri TL’ye çevrilen mülk sahipleri için, döviz kurundaki gelişmeler hesaba katıldığında, enflasyona endeksli kira artış oranının hakkaniyetli olmadığını öne sürdü. Metin, kurun olumsuz, salgının olumlu yansıdığı bu kira bağlarında taraflar ortasında mevcut ekonomik şartlara bir mutabakat sağlanamazsa mülk sahiplerinin dövizle mukavele sınırlamasının tesirlerini aşmak için yargıya başvurabileceğini, bunun da vakit, para ve randıman kaybına yol açacağını belirtti.
ZORLAYAN SEBEP
Av. Umut Metin, salgının tesirinin kira alanında iyi analiz edilmesi gerektiğini, ifayı imkansız kılan şartların zorlayan sebep olarak yorumlanması önünde mahzur olmadığını vurguladı.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin salgının inanılmaz şartlar dikkate alarak hakkaniyeti de gözeten emsal bir karar aldığını gördük. Öte yandan, 8 yıl ertelemeyle Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu kararlarıyla kiracılar fesih yasağı, ağır cezai kaideler, muacceliyet kaydı üzere yüklerden kurtulmuş oldu. Hukukçular kiracı – kiralayan koşullarının biraz daha dengelendiği bu periyotta en azından salgının getirdiği yeni ekonomik şartlara nazaran hakkaniyeti gözeten orta vadeli düzenlemeler yapılması halinde kira davalarında beklenen dalganın önlenebileceğini öngörüyor.
Bloomberg HT
